Новая философия высокотехнологичного дома

27 ноября в Гостином дворе в Москве в очередной раз прошла выставка "Интеллектуальные дома". И в который раз ее многочисленные (до тысячи) участники спорили (не имея нормативной базы) о том, какой дом можно считать интеллектуальным, какой - нельзя, а какой можено, но - условно... Они предпринимали попытки изобрести тезаурус для определения "интеллектуального дома"... После этих разговоров публика разъехалась по основным местам работы, чтобы интеллектуализировать здания в соответствии со своими собственными представлениями об этом предмете. Я же рискну сделать смелое предположение, что "интеллектуальное здание" уже существует - это проект "Hi-TECH House на Академической". Интеллектуальность его заключается в высокой технологичности.

Итак, ЗАО "Академполис" вывел на российский рынок коммерческой недвижимости новый продукт - "HI-TECH дом на Большой Академической улице" - комплекс, вместивший в себя офисы класса А. Этот объект, без сомнения, можно позиционировать как "умное" здание нового поколения, уже хотя бы потому, что акцент здесь сделан не столько на управлении инженерными системами, сколько на обеспечении высококачественной телекоммуникационной связи. Именно такие здания, где происходит управление не площадьми, а данными, являются самым востребованным и быстрорастущим сегментом на офисных рынках крупнейших мегаполисов мира - Лондона, Токио и Лос-Анджелеса. Арендаторы все чаще требуют от владельцев здания высокой энергоемкости, строительства внешних информационных сетей и структурированных кабельных систем внутри здания. Здания такого класса в Москве есть, однако все они являются корпоративными объектами, построенными крупными телекоммуникационными, нефтяными компаниями или банковскими структурами для собственных нужд. Теперь (впервые в российской практике) появился офис, предназначенный для сдачи в аренду заинтересованным компаниям.

HI-TECH дом на Большой Академической можно позиционировать как "умное" здание нового поколения хотя бы потому, что акцент здесь сделан не столько на управлении инженерными системами, сколько на обеспечении высококачественной телекоммуникационной связи.

Только этого мало
Ранее сложившаяся практика для крупных телекоммуникационных и IT-компаний предполагала следующее: компания арендует офис класса А в престижном месте и начинает в нем работать. Коль скоро компания связана с информационными технологиями, это предполагает наличие во всем здании разветвленной сети коммуникаций - многоканальных телефонных линий, оптоволоконных кабелей интернет, силового кабеля и прочее. Вот и приходилось арендаторам заниматься дополнительным переустройством помещения: навлекая гнев арендодателей помещения, штробить стены, прокладывать кабель для установки своих серверов в местах, зачастую не приспособленных для такого размещения и силовой нагрузки.

Явные минусы этих начинаний:

невозможность в ряде случаев получить разрешение владельцев здания на перепланировку;
увеличение допустимой нагрузки на энергосети, что также не поощрялось владельцами здания и сопровождалось утомительными спорами с представителями Мосэнерго;
дополнительные расходы, связанные с осуществлением этих работ и, соответственно, отвлечение их от основных бизнес-проектов.

В частности, известны такие сюжеты: некая рекламная фирма, заключив крупный контракт на сотрудничество с телевидением, должна была позаботиться о наличии в арендуемом помещении мощных каналов связи. Но уже по прошествии полугода (таков был контракт на сотрудничество с телевидением, должна была позаботиться о наличии в арендуемом помещении мощных каналов связи. Но уже по прошествии полугода (таков был срок реализации проекта) проложенные линии оказались неактуальными, и их даже пришлось демонтировать. Подобных случаев совсем не мало, поэтому потребность в офисах, специально предназначенных для использования в них ведущих IT-технологий, ощущается все настоятельнее. "HI-TECH дом" как раз ориентирован на компании, работающие в сфере IT-технологий. Здесь им обеспечивается бесперебойная подача электроэнергии, высокая энергоемкость, наличие специальных помещений (серверных) с жесткими требованиями по температурному режиму и влажности, организованная система охраны и допуска к помещениям, усиленная телекоммуникационная система и многое другое.

Строительством (и зданием в целом) управляет ЗАО "Академполис", куда на партнерских условиях вошли: компания Stack Group - идеолог строительства "HI-TECH дома на Большой Академической" (среди ее известных проектов - разработка поисковой системы Рамблер); компания "СТАТУС" - девелопер; РТКОММ - известный игрок на российском рынке телекоммуникаций.

Эксплуатация "HI-TECH дома на Большой Академической" осуществляется профессиональной управляющей компанией ЗАО "Статус-А". В ее обязанности входит: эксплуатация инженерных систем и коммуникаций здания; организация и контроль за охранными мероприятиями и безопасностью на объектах; уборка прилегающей территории и площадей общего пользования; ремонт и профилактика инженерно-коммуникационных систем; косметический ремонт здания и площадей общего пользования; организация дополнительного сервиса и контроль за его качеством.

Hi-tech дом
Это шестиэтажное здание с подземным этажом, расположенное на земельном участке площадью 0,56 га. Общая площадь - около 8000 кв.м. Территория вокруг дома огорожена и благоустроена. На ней оборудованы места для гостевой автостоянки на 60 мест. В цокольном этаже стоянка на 23 машины. В целом на 1 машино-место приходится около 60 кв. м. офисного пространства, что почти вдвое перекрывает стандартные требования к зданию класса А.

На первом этаже размещается дата-центр общей площадью 400 кв. м. и административные службы (охрана, администрация), кафе. Холл образует двухсветный атриум. На втором этаже располагаются два офисных блока - 300 кв.м. и 150 кв.м. Помещения 3-6 этажей - офисная часть здания. Площадь каждого этажа составляет 1200 кв.м. Все помещения имеют свободную планировку, с шагом между колоннами в шесть метров.

Одна из главных особенностей "умного" дома - широкие возможности по быстрой и качественной передаче больших массивов данных. "HI-TECH дом на Большой Академической" связан собственными волоконно-оптическими линиями с центрами коммутации ММТС-9 и ММТС-10. Собственная оптоволоконная трасса обеспечивает огромную скорость при передаче информации и практически неограниченные ее объемы. Пропускная способность серверного канала доступа в интернет составляет 1 Гбит/сек, и в случае необходимости может быть увеличена до 10. Кроме того, присоединение к центрам коммутации ММТС-9 и ММТС-10 дает возможность подключения к ведущим российским и международным операторам связи. Это позволяет, к примеру, вести в реальном времени интернет-видеотрансляцию концерта из Австралии, который снимается 48-ю цветными видеокамерами со стереозвуком!

Другая особенность, реализованная в "HI-TECH доме на Большой Академической", - структурированная кабельная система (СКС) внутри здания. Она позволяет подвести оптоволоконный кабель к каждому рабочему месту, без потери скорости передачи данных, и обеспечивая высокую надежность всей системы в целом.

"Черепная коробка"
Необходимый элемент "умного" дома - специализированное помещение для работы телекоммуникационного и серверного оборудования с особым климатическим режимом. В "HI-ТЕСН доме" под эти цели оборудован дата-центр с автономным инженерным оборудованием и особым режимом доступа. Здесь хранится "мозг", размещается телекоммуникационное оборудование и 100 стоек для серверов. Арендаторы могут получить в пользование целую стойку, стеллаж или место на сервере.

Жизнедеятельность дата-центра поддерживается автономными инженерными системами. Даже в случае неполадок в городских электросетях серверная будет продолжать функционировать, бесперебойно поставляя электроэнергию с резервного дизельного генератора. Необходимый климатический режим обеспечивается за счет работы автономного кондиционера. Он действует в соответствии с заранее введенной программой, поддерживая заданные параметры температуры и влажности воздуха. Пожаротушение также автономно, при тушении пожара используется газовая система, не наносящая ущерба серверному оборудованию.

Наличие всех этих систем позволяет обеспечить бесперебойную, эффективную работу аппаратно-программных комплексов любой сложности: почтовых серверов, серверов финансовых приложений, электронной коммерции, поисковых систем и т.д

"Мозг" HI-TECH дома - специальное помещение для работы телекоммуникационного оборудования, дата-центр с автономным инженерным оборудованием и особым режимом доступа.

Обеспечивающие жизнь
Одно из необходимых условий для отнесения здания к классу А - хорошая инженерия. При этом специализация здания, превращающая его из обычного офисного комплекса в телекоммуникационный центр, требует выполнения еще и дополнительного условия - большой энергоемкости. В "HI-TECH доме" разрешенная мощность электроснабжения составляет 2000 кВт (установленная мощность - 1400 кВт) - это в несколько раз больше по сравнению с обычными зданиями класса А. Источник электроэнергии - собственная трансформаторная подстанция.

Все системы "HI-TECH дома" произведены и установлены лучшими мировыми компаниями - признанными лидерами в своей области. Приведем краткий перечень инженерных систем здания:

отопление обеспечивается центральным тепловым пунктом (фирма "Alfa Laval");
холодное и противопожарное водоснабжения от городских сетей ("Danfoss");
кондиционирование централизованное, с возможностью подсоединения любого помещения по желанию арендатора ("Carrier");
поэтажная приточно-вытяжная вентиляции обеспечивает автономную работу на каждом этаже ("VTC-Clima");
бесперебойное электроснабжение гарантируется наличием резервного дизельного генератора;
система кабельных сетей компьютеров обеспечивает связь с серверной;
система пожарного тушения паркинга и газовая система тушения пожара серверной;
система слабых токов: телефонная сеть, пожарная и охранная сигнализация, охранное
два лифта на 1000 и 600 кг ("OTIS");
специализированное инженерное оборудование, поддерживающее работу дата-центра.

И никаких разрух
Резко возросшая угроза терроризма и участившиеся техногенные катастрофы заставляют более ответственно относиться к вопросам безопасности. Безопасности во всех смыслах - личности, информации, бизнеса... Внимательно рассматривая все возможные риски, "HI-TECH дом" предлагает адекватное комплексное решение вопросов безопасности.

Система физической безопасности состоит из трех уровней и соответствует стандартам лучших бизнес-центров Москвы. Территория комплекса огорожена и находится под круглосуточной охраной, наблюдение за периметром ведется и с помощью видеокамер. Въезд на территорию осуществляется через контрольно-пропускной пункт.

Второй уровень представляет собой охрану на входе в здание. Третий - на входе в дата-центр. Туда доступ имеют только уполномоченные лица при предъявлении специальных магнитных карт. Кроме того, оператором осуществляется круглосуточный визуальный контроль за входящими в серверную и работой внутри нее. Организация охраны осуществляется лицензированной службой безопасности.

Для обеспечения энергетической безопасности здание оснащено дизель-генератором и аккумуляторами, автоматически включающимися в случае неполадок с подачей энергии из городских сетей и действующими до 30 минут. Расчетное время запуска дизель-генератора - 3 минуты, срок его работы при своевременной подаче топлива не ограничен. Возможности дизель-генератора полностью покрывают все потребности дата-центра, включая кондиционирование и вентилирование. Таким образом, в случае аварий в городских энергетических сетях гарантируется не просто сохранение всей информации, но и бесперебойная работа серверов.

Завтра будет лучше
В свете принятого в 2003 году соглашения ведущих компаний-операторов офисного рынка, расположение здания внутри Садового кольца само по себе не является необходимым условием для отнесения его к классу А. Теперь приоритеты отдаются не столько престижности местоположения, сколько транспортной доступности и экологии. По замыслу девелоперов, расположение "HI-TECH дома" в срединной части города (30 мин на машине или 40 мин на общественном транспорте от Кремля без учета постоянных пробок) соответствует тенденциям развития рынка офисных помещений.

В целом учтены и экологические факторы. Из окон здания виден расположенный неподалеку Тимирязевкий парк, а летом при западном ветре может повеять москворецкой прохладой. С точки зрения перспективы, эти факторы вскоре перестанут быть актуальными, что, однако, вскоре компенсируется появлением Четвертого транспортного кольца (многополосная бессветофорная магистраль) в непосредственной близости от комплекса. Съезд с Ленинградского шоссе на Четвертое кольцо планируется аккурат в районе "HI-TECH дома".

Кроме того, девелоперы учитывали перспективные планы городского правительства в части работ по улучшению транспортной ситуации в Москве. В частности, реконструкцию енинградского проспекта, которое будет расширено до 5 полос в каждую сторону от Беговой улицы до МКАД. Строительство монорельсовой дороги "Сити-Шереметьево" и шоссе-дублера Ленинградского шоссе от станции метро "Дмитровская" параллельно Рижскому направлению Московской железной дороги. Расширение Дмитровского шоссе и тоннеля под Ленинградским проспектом в районе Беговой улицы обещают "кардинально улучшить" транспортную ситуацию в районе "HI-TECH дома".

Арендаторами могут стать компании, чья деятельность связана с крупными объемами информации, необходимостью обновлять базы данных, поддерживать обмен сведениями в режиме онлайн.

Кто в домике живет?
Бурное развитие интернета и информационных технологий позволяет прогнозировать быстрый рост спроса на такие объекты. Подтверждением тому служит бурное развитие "HI-TECH домов" в США, странах Западной Европы. Огромный спрос на площади в таких объектах можно проиллюстрировать следующей цифрой: в Лондоне сегодня сдается в аренду около 1 млн кв. м недвижимости в "HI-TECH домах".

Какие компании могут быть арендаторами этого Хай-тек хауса? Попробуем проанализировать. Все компании, чья деятельность связана с современными интернет-технологиями во всех их проявлениях. Все компании, использующие в своей работе базы данных больших объемов, распределенные в разных местах.

Телекоммуникационные компании, операторы связи и провайдеры - однозначно. Таким компаниям выгодно иметь центральный офис и дата-центры, расположенные в одном месте. Учитывая наилучшее техническое и технологическое оснащение HI-TECH дома и сравнительно невысокую арендную плату, а также невысокий поток клиентов, это видится как оптимальный вариант.

Кроме того, бэк-офисы крупных банков с разветвленной сетью отделений по всему миру. Гарантия надежности оборудования позволит банку быть уверенным в том, что клиент, производя действия по кредитной карте ночью где-нибудь в далекой Африке, не столкнется с тем, что сервер "упал" и не будет ожидать до 9.00 утра, пока программеры придут на работу и еще до 12.00, пока сервер не будет восстановлен.

Также - бэк-офисы крупных торговых компаний. Отделы продаж, логистика и другие отделы, непосредственно не работающие с клиентами, но использующие в своей повседневной работе большие объемы различной информации, поступающей со всего света.

Интернет-магазины, где объем торговой площади измеряется не в квадратных метрах площади магазина, а в мегабайтах и гигабайтах объема информации на серверах, где нет продавцов, а есть лишь курьерская служба, доставляющая товары со складов, расположенных в самых различных частях страны.

Агентства недвижимости с гигантскими базами данных по имеющемуся в наличии фонду. Эти базы данных также должны работать круглосуточно, без потерь, ибо потеря работоспособности интернет-базы - это потеря клиента, и, как следствие, - потеря авторитета и денег.

Средства массовой информации: электронные и печатные СМИ (непрерывный прием сообщений от корреспондентской сети по всему миру), и, в особенности, телекомпании и радиостанции, где бесперебойная работа серверного оборудования является основным условием работы. Таким образом, мы видим, что потенциальные клиенты не ограничены профилем деятельности и могут быть привлечены из разных областей бизнеса.

Заполнение ниши
Согласно новой классификации офисных помещений в Москве, существует 20 критериев, определяющих классность здания. Среди них - высококачеcтвенная отделка общественных зон, современные системы инженерного оборудования, профессиональное управление, наличие подземной парковки и т.д. Для отнесения комплекса к классу А достаточно совпадение 16 критериев из 20. "HI-TECH дом", по утверждениям компании "Академполис", удовлетворяет 18 критериям из 20.

Чем интересен "HI-TECH дом на Большой Академической"? Во-первых, это пока единственное коммерческое hi-tech здание, построенное для сдачи в аренду (до этого такого класса здания строились компаниями только для собственных нужд).

Во-вторых, это здание позиционируется как бизнес-центр класса А, предлагаемый в аренду по ценам офисов класса С. Поясним: сегодня в центре города в аренду сдаются здания классов А и В с арендной ставкой $500-700 за кв. м в год. Вдали от центра по ставкам $200-400 за кв. м в год предлагаются помещения класса С. Ниша между ними - высококачественные помещения в срединной части города по ценам $300-400 за 1 кв. м в год - сегодня не заполнена. Площади в "HI-TECH доме" предлагаются по $300-350 за 1 кв. м в год, а значит, само здание попадает в эту нишу.

В третьих, "HI-TECH дом" представляет собой специализированный бизнес-центр для IT-компаний. Как показывает западный опыт, из фирм высоких технологий, собранных под одной крышей, через некоторое время формируется особое сообщество, продуцирующее эффективные альянсы для развития новых прогрессивных проектов.

Несмотря на оптимистичные прогнозы аналитиков, пока еще рано говорить об ажиотажном спросе на HI-ТЕСН-дома. Однако "пробный шар" запущен, попадет ли он в ту самую заветную лузу и добавит ли он очков своим идеологам, мы узнаем уже очень скоро.

Евгений ИЛЬИН, Business Space