Когда дом умнее хозяина

Применение автоматизированных систем управления зданиями сулит их владельцам экономические выгоды, а арендаторам - повышенный уровень комфорта

Недавно южнокорейские власти объявили о начале реализации масштабного хайтек-проекта стоимостью 30 млн долларов. Если он окажется успешным, то к 2007 году жители Кореи получат доступ к широкому спектру услуг в режиме онлайн.

Закончились, например, в холодильнике, запасы еды, хозяину можно не беспокоиться. Техника, подключенная к компьютеру, сама все закажет в интернет-магазине. Впрочем, это лишь один из компонентов так называемого умного дома. За рубежом насыщение жилья электроникой и объединение ее в домашние сети приобретает все более масштабный характер.

В России все только начинается, рынок домашних сетей в зачаточном состоянии. И его развитие сопряжено с рядом проблем. Одна из них - конструктивные особенности наших жилых домов, рассчитанных на минимум комфорта. Задача застройщиков - сдать бетонную коробку и умыть руки. "Рынок жилья еще не насыщен, квартиры раскупаются, а потому комплексные подходы в строительстве редкость, - говорит Сергей Якорев, специалист в области коммуникаций. - Мы предложили было одному из заказчиков оборудовать в новом доме систему автоматического включения освещения с функцией экономии электроэнергии. Но он отказался. Лучше простого выключателя, говорит, ничего нет". Не все сразу осознают преимущества "умной" начинки. Хотя домашние сети, по уверениям специалистов, не дороги в обслуживании, да и цена для многих приемлема. Как правило, построены они по принципу наращивания функций - нужные устройства можно докупать постепенно. "Единственная проблема - увязать разные технические средства в единый комплекс. Заказчик ведь сначала покупает то, что приглянулось, и только потом задумывается, а можно ли интегрировать устройство", - отмечает г-н Якорев.

Признаки ума
На рынке коммерческой недвижимости процессы "интеллектуализации" зданий носят более осмысленный характер. Но четкого определения, что же скрывается за этим "умом", пока так и не выработано. А потому некоторые владельцы недвижимости на любой офис навешивают ярлык "умный". Интерпретаций понятия "умное здание" много, но все же есть главный признак "интеллекта". "Это объединение, интегрирование в единый комплекс разнородных систем здания, а не отдельных частей, - объясняют специалисты. - Сегодня же на рынке появилось много компаний, которые профессионально занимаются монтажом и наладкой отдельных систем здания, но они не интегрированы в единую систему управления. Многие владельцы зданий этим и ограничиваются".

Из-за неразвитости рынка и слабой информированности заказчиков такие фирмы, по сути дела, отбивают клиентов у более крупных компаний, предлагающих технические решения по объединению в единый комплекс инженерных и информационных систем бизнес-центров. Как уверяют последние, только при полномасштабной интеграции всей инженерии владелец здания может рассчитывать на экономическую отдачу. Что имеется в виду? "Система управления зданием не допустит, чтобы сгорел, например, дорогостоящий насос или трансформатор, так как регулярно проводится мониторинг их состояния, - говорит генеральный директор компании 'Армо-инжиниринг' Сергей Рудь. - При систематическом отклонении хотя бы одного из параметров этих устройств от допустимого значения данные передаются диспетчеру, который оперативно вызывает бригаду сервисного обслуживания".

Специалисты утверждают, что полноценных "интеллектуальных" зданий в Москве не более десятка - это новое здание МПС, офисные центры "Царев сад", "Берлинский дом", здание DaimlerChrysler, Центр Мейерхольда и др. В регионах таких объектов и того меньше. Соответственно и объем рынка пока невелик. Цифры называют разные. Некоторые специалисты оценивают потенциальный объем в 1,8 млрд долларов, а существующий - в 180 млн долларов.

В среднем, по словам генерального директора компании "Экопрог" Виталия Гинзбурга, интеллектуализация обходится примерно в 0,7-1,5% от затрат на строительство здания. Все зависит от количества инженерных систем и их качества. Если сервис доводится до рабочего места, то затраты будут выше. Но можно ограничиться базовым вариантом - доставкой сервиса до функциональных зон.

Г-н Рудь приводит такие данные: "Стоимость интеллектуальной системы управления и ее периферии составляет в среднем пять-семь процентов от стоимости инженерных систем, или двадцать-сорок долларов на квадратный метр здания площадью не менее пятнадцати тысяч квадратных метров. Система управления позволяет владельцу здания ежегодно экономить на эксплуатационных расходах десять-пятнадцать процентов. Вроде бы не много, но для современного бизнес-центра площадью под сто тысяч квадратных метров экономия может составить восемьсот тысяч долларов в год".

Для пользы дела
Столь разнородные трактовки самого понятия "интеллектуальное здание" и столь разнящиеся мнения о том, выгодны ли новшества и окупятся ли проекты, обусловлены тем, что нет ясного представления, что из этого можно извлечь.

"На Западе 'интеллектуальность' здания нацелена прежде всего на энергоэффективность, - рассуждает Виктор Ильин, инженер по системам автоматизации зданий компании M+W Zander. - В России затраты на энергоресурсы из-за сравнительно невысоких тарифов и для арендаторов, и для владельцев зданий не главное. А за рубежом это основная статья расходов". Короче говоря, у нас так много всего, что мы не привыкли экономить ресурсы. Для нас энергосбережение - весьма отвлеченное понятие. Задумываться о нем начинают, лишь когда возникают какие-то ограничения. "К нашим услугам часто обращаются девелоперы, которые реализуют проекты строительства зданий в центре города и имеют ограничения на получение энергоресурсов. Применение энергосберегающего оборудования и систем управления зданием позволяют 'вписаться' в те энергетические лимиты, которые отпущены городом на данный объект, и избежать таким образом строительства дорогостоящих электрических подстанций", - рассказывает г-н Рудь.

Пока же на первый план выходят телекоммуникационные технологии (локальные сети, телефония, доступ в Интернет через международные коммуникационные центры) и обеспечение их бесперебойной работы. В связи с этим активно продвигается идея совместить офисный центр с дата-центром (комплексом помещений для хранения серверов). "Если серверы компаний просто стоят на этажах, то в случае пожара или диверсии вся информация будет потеряна. Сбой питания или сбой сервера в нерабочее время, когда системных администраторов нет на рабочих местах, сулит компаниям большие потери. Дата-центр позволяет избежать подобных неприятностей", - поясняют специалисты. По оценкам аналитика рынка недвижимости Олега Репченко, спрос на такие здания сегодня в несколько раз превышает предложение. "Семьдесят процентов площадей в одном из новых зданий, совмещенных с дата-центром, были сданы в аренду всего за полтора месяца, - говорит он. - объем предложения таких комплексов пока минимален". Спрос, конечно, хороший показатель. Но, с другой стороны, сами информационные технологии очень капризны, требуют качественного энергоснабжения, соответствующего микроклимата. Если дата-центры поставить в сыром подвале, то цена им грош. "Только интегрированные инженерные и информационные системы позволяют избежать убытков от технических или иных сбоев, а также максимально оптимизировать рабочий процесс", - говорит г-н Ильин.

Системы управления зданиями, как видим, вещь полезная. Умники нам нужны. Спрос на домашние сети и системы управления офисными зданиями уже формируется. И этот факт должны учитывать участники рынка недвижимости.

Илья Ступин, "Эксперт"