Когда дом - сам с умом

Современный словарь недвижимости содержит словосочетания «умный дом» и «интеллектуальное здание». Что они обозначают? Эти понятия («smart building», «intelligent building») пришли из английского языка. И сейчас в русском языке одновременно живут оба варианта перевода: и «умный дом», и «интеллектуальное здание».

Что есть что?
На рынке уже появилась тенденция разграничивать эти понятия в зависимости от типа недвижимости. Так, термин «интеллектуальное здание» чаще применяется к коммерческой недвижимости, а «умный дом» – к жилой. Такая определенность, на наш взгляд, упрощает взаимодействие участников рынка. Кроме того, существует понятие «hi-tech офис», которое тоже нужно отделить от «интеллектуального здания». Скажем, в бизнес-центре Hi-Tech House (на Большой Академической улице) предоставляются широкие возможности по хранению, обработке и передаче информации, там создана усиленная телекоммуникационная инфраструктура. Это нужно, например, IT-компаниям. Основной же части компаний вполне хватает стандартных возможностей телекоммуникаций.

Концепция «интеллектуального здания» предполагает наличие системы управления (building management system – BMS), которая объединяет в единое информационное пространство все инженерные системы. А в современных зданиях класса А и В насчитывается более 20 различных систем – электричество, водоснабжение, теплоснабжение, вентиляция, кондиционирование, освещение и др. Благодаря этому всем можно управлять с единого пульта. Туда же поступает информация о неполадках. Так как функционирование инженерных систем автоматизируется, управляющей компании требуется меньше персонала, и это ведет к снижению затрат. Системы здания можно программировать на определенный режим работы в зависимости от времени суток, погодных условий, количества сотрудников в помещении и других факторов. Существует возможность принудительного отключения освещения в ночное время, изменение режима кондиционирования, температурного режима в зависимости от времени суток и многое другое. Благодаря этому можно существенно экономить на энергоресурсах.

«Интеллектуальное здание» позволяет контролировать состав воздуха, подаваемого в помещения, и тем самым отслеживать наличие вредных для здоровья частиц. Кроме того, девелоперу необходимо задумываться об экологичности используемых в строительстве материалов. На Западе концепция «интеллектуального здания» развивается параллельно с идеей экологической безопасности, как для его обитателей, так и для окружающего пространства. Там даже существует такое понятие, как «синдромом больного здания». Так говорят, когда материалы, из которых оно построено, и неправильная работа инженерных систем негативно влияют на здоровье людей. В США, например, таких зданий, по мнению специалистов, насчитывается до 30%. Данные по России отсутствуют.

Что почем?
«Интеллектуальное здание» помогает минимизировать затраты и сделать пребывание в помещении более комфортным. В принципе по-настоящему эффективную систему «интеллектуального здания» можно создать только на этапе проектирования, так как должна быть предусмотрена прокладка всех нужных коммуникаций. Если их учесть при строительстве, то продуктивность системы будет максимальной. Кроме того, существуют материалы и методы строительства, которые позволяют уменьшить отдачу тепла в окружающее пространство. Так достигается экономия на отоплении помещений.

Затраты на установку интеллектуальных систем составляют до 50% от всей стоимости строительства, а окупаются они в среднем за пять-семь лет. Поэтому от собственника требуется видение перспективы. Высокие затраты на интеллектуальные системы при строительстве приведут к экономии в долгосрочном плане – в виде удобства пользования, повышения рыночной стоимости здания, снижения затрат на энергоресурсы и эксплуатацию.

Пожалуй, концепция «интеллектуального здания» – не строго определенный набор характеристик инженерии, а скорее, новый взгляд на технические возможности эксплуатации. Здесь подразумевается постоянное развитие и совершенствование технологий. И хотя коммуникации «интеллектуального здания» оптимально учитывать еще на этапе проектирования, за время строительства неизбежно появятся улучшенные варианты или вообще революционно новые идеи. Поэтому система «интеллектуального здания» должна быть максимально гибкой, чтобы ее можно было расширить и добавить новые элементы.

Компании, выбирающие для себя офис класса А, подразумевают, что им будет обеспечен высокий уровень комфорта и безопасности. Другое дело, если бизнес-центр (скажем, класса В) ориентирован на компании малого и среднего бизнеса, для которых величина арендной платы более важна, чем высокотехнологичные функции здания. Предприниматель трижды задумается, прежде чем платить высокую арендную ставку за предоставляемые ему интеллектуальные технологии, просто потому что они ему не нужны. В этом случае девелоперу или владельцу бизнес-центра действительно не стоит закладывать в проект интеллектуальные системы.

Есть и другая сторона медали. К сожалению, арендаторы, а часто и сами собственники, мало информированы о возможностях систем «интеллектуального здания». Случается, что владелец может назвать так свое здание только из-за наличия одного автоматизированного элемента. Чтобы предложения на рынке были адекватны, необходимо время, пока понятие не примет общий для всех участников рынка смысл.

Интеллектуальные технологии позволяют более бережно эксплуатировать здание, продлевая его жизненный цикл. Также они значительно снижают возможность морального устаревания бизнес-центра и повышают его инвестиционную стоимость.

Стоит отметить, что интеллектуальные технологии востребованы не только в коммерческой и жилой недвижимости, но и, например, в аэропортах, на вокзалах, в медицинских учреждениях, благодаря возможности обеспечить четкую, слаженную и бесперебойную работу всей автоматики и коммуникаций.

Что будет?
На Западе энергосберегающая функция интеллектуальных технологий является едва ли не основной. Так что и у нас преимущества «интеллектуального здания» станут особенно очевидными, когда российские цены на энергоносители достигнут мирового уровня.

Рост российской экономики будет стимулировать приход новых компаний, расширение уже действующих, и, как следствие, увеличение объема офисных площадей и появление новых бизнес-центров с интеллектуальными системами. А поскольку технологии «интеллектуального здания» уже стали обязательными для класса А, и они получают все большее распространение в классе В, продолжающем сейчас активно развиваться, то и рынок «интеллектуальных зданий» будет расти.

Cергей Колегов, генеральный директор
компании Prime City Properties.