Офисы с расчетом на будущее

Число профильных бизнес-центров как в столице, так и за ее пределами пока невелико. Возведение «специализированного» офисного здания, рассчитанного, например, на представителей банковского сообщества, обходится дороже, чем строительство универсального бизнес-центра. А риск не найти нужных арендаторов довольно велик. Однако многие девелоперы и консультанты уверены, что через некоторое время именно профильные БЦ будут востребованы на рынке.

Профильный бизнес-центр – это здание, рассчитанное на арендаторов со специфическими техническими требованиями. К ним можно отнести IT-, телекоммуникационные или телевизионные компании, медиакомпании, инвестиционные банки. У каждого из них есть одно общее требование к помещению – первая категория электроснабжения с высокой выделенной мощностью (до 150 и более Вт на 1 кв. м арендуемой площади без учета мощности по вентиляции и кондиционированию), а также наличие высокой нагрузки на межэтажное перекрытие от 600 до 800 кг/кв. м, необходимой для размещения тяжелого оборудования на ограниченном пространстве. «Примером такого оборудования могут быть серверные комплексы, всегда комплектующиеся системами бесперебойного питания, или телекоммуникационное и телевизионное оборудование. Эти системы энергозатратны и требуют эффективного охлаждения, что подтверждают высокие требования по потреблению электроэнергии, отмеченные выше», – рассказывает Александр Аверкин, старший консультант отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle. «В зависимости от специализации компании в бизнес-центре создаются дополнительные функции, – рассказывает Елена Алпатова, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – IT-компании нуждаются в установке более масштабных серверных комнат (с большой нагрузкой на полы, наличием системы пожаротушения), в сетях с лучшими характеристиками. Финансистам необходимо устанавливать источники резервного питания (бесперебойная работа из систем), им нужны несколько телекоммуникационных провайдеров (для бесперебойной связи с биржами и т. д.), дополнительные видеоканалы (сводки, биржи). Медиацентрам – типография в ближайшей доступности, подъезд грузовых машин для погрузки/отгрузки материалов».

IT-центры

На рынке существует ряд высокотехнологичных компаний, предъявляющих повышенные требования к инженерной инфраструктуре и энергоемкости здания. Именно они больше остальных нуждаются в специализированных бизнес-центрах, оснащенных необходимым оборудованием.

Первым в Москве коммерческим hi-tech-зданием, рассчитанным на высокотехнологичные компании, обрабатывающие большое количество информации, стал High-Tec House на Большой Академической. Этот проект был реализован ГК «Статус». По словам создателей, High-Tec House совмещает в себе требования к классическим офисным комплексам и мощным телекоммуникационным центрам. «Бизнес-центр High-Tec House на Большой Академической уникален тем, что это первый коммерческий комплекс, оснащенный промышленным дата-центром StackNet для размещения и круглосуточного обслуживания серверов арендаторов, – говорит Вадим Мохов, руководитель ГК «Статус».– С него началось строительство сети дата-центров в Москве и Московской области, а также развитие рынка IT-аутсорсинга серверных систем как дополнительной услуги офисных бизнес-центров. Обслуживанием телекоммуникационной инфраструктуры High-Tec House занимается один из лидеров российского рынка информационных технологий и телекоммуникаций – компания Stack Group». Благодаря дата-центру арендаторы избавлены от необходимости создания дорогостоящих серверных помещений на этажах и организации каналов связи.

Новый формат офисного здания с усиленными телекоммуникациями и собственным дата-центром оказался востребован рынком. По данным компании «Статус», почти все площади были сданы в аренду всего за 2 месяца. В числе арендаторов такие крупные IT-компании, как Stack Group и Acer.

По мнению Вадима Мохова, потребность в автоматизации бизнес-процессов становится актуальной для все большего количества компаний крупного и среднего бизнеса, что существенно увеличивает спрос на здания с усиленными телекоммуникациями и дата-центрами. Выбор именно Hi-Tec House связан с необходимостью автоматизации бизнес-процессов этих компаний, использованием готовых программных решений и инфраструктуры поддержки серверов. «Также для многих наших клиентов очень важна надежность связи. Для мультинациональной компании даже непродолжительный сбой в работе телеком-системы может обернуться убытками в миллионы долларов», – отмечают в ГК «Статус».

Важным фактором развития профильных высокотехнологичных центров эксперты называют и растущие цены на электроэнергию. По прогнозам экспертов, в ближайшее время такие бизнес-центры будут строиться в Подмосковье, где энергия обходится дешевле. И переезд туда, к примеру, для крупных телекоммуникационных компаний, будет экономически оправданным. По словам Вадима Мохова, в Подмосковье уже строится новый high-tech-комплекс, также рассчитанный на телекоммуникационные компании и операторов сотовой связи.

Нефть и газ

Немаловажным фактором для создания профильного центра может оказаться его соседство с лидером отрасли. Так, в непосредственной близости от штаб-квартиры «Газпрома» и «РАО ЕЭС» на юго-западе Москвы расположились сразу два бизнес-центра с говорящими названиями – Gas Field и Gazoil Plaza. По информации пресс-службы «Управляющей компании «БВТ», Gas Field – бизнес-центр, лучшим образом подходящий для компаний, желающих находиться вблизи своих партнеров по газоэнергетической отрасли. Это компании, готовые арендовать действительно эффективные площади, не переплачивая за нахождение в самом центре города. Среди арендаторов Gas Field такие компании, как ОАО «Российские коммунальные системы» и «Комплексные энергетические cистемы». «Был проведен жесткий отбор компаний-арендаторов, большинство из которых работают в энергетической отрасли. Создавая бизнес-центр Gas Field, мы поставили своей целью не только объединить деловые интересы компаний газовой и нефтяной отраслей, но и дать им удобный доступ к партнерам, включая «Газпром», штаб-квартира которого расположена на улице Наметкина, в 5 минутах езды от здания бизнес-центра», – отмечают в «УК «БВТ». Gazoil Plaza также рассчитана на крупные компании, сотрудничающие с «Газпромом». Арендные ставки в обоих офисных центрах соответствуют ставкам в центре Москвы. По словам экспертов, это связано именно с тем, что здания расположены в непосредственной близости от «Газпрома». И офис крупнейшей в стране компании обладает огромной притягательной силой.

Соседи по интересам

В специализированных центрах нуждаются представители отраслей, связанных с производством и объемной логистикой, а также автомобильная отрасль. Словом те, кому для работы необходима близость складов, производственных площадей. «Соответственно, если они могут делить здание со схожими арендаторами, всем будет удобнее работать. Однородное окружение очень важно», – считает Елена Алпатова.

Например, бизнес-центр «Т4» в Санкт-Петербурге был создан на базе бывшего таксопарка и в значительной мере сохранил свою «автомобильную» направленность. Как рассказала Анна Нестерова, начальник отдела аренды УК «Теорема», значительная часть арендаторов центра – компании, работающие на автомобильном рынке, и их партнеры: Uz Daewoo и «Автограф», КБ «Русский Славянский Банк», «Северо-Западная страховая компания», «Корпорация СБР». Также в «Т4» открыты офис по прокату автомобилей, мастерская по тонированию стекол автомобилей и окон зданий, работает автомойка.

Существует проект строительства специализированного центра для компаний, работающих в инструментальной отрасли. Идея создать уникальный распределительный центр в формате cash&carry для производителей и поставщиков станков и инструмента принадлежит компании «Александр Абразив» – одной из крупнейших в отрасли. По словам Михаила Петрова, заместителя генерального директора «Александр Абразив», центр площадью 37 тыс. кв. м будет вмещать в себя офисные, складские, презентационные, испытательные и производственные площади, а также гостиницу. Основным направлением деятельности центра будет оказание полного цикла логистических, консультационных, выставочных, испытательных, обучающих и сертификационных услуг в условиях наметившегося перевооружения станочного и инструментального парка предприятий машиностроения. Компания планирует самостоятельно выступить девелопером проекта и сейчас занимается привлечением внешних инвестиций. По словам г-на Петрова, задача центра – консолидировать игроков инструментального рынка, ведь в настоящее время на рынке ощущается острый дефицит складских, офисных, выставочных и производственных площадей. Многие компании-производители и продавцы станков и инструмента вынуждены размещаться, например, в помещениях бывших НИИ. «Учитывая невысокие арендные ставки и отличную техническую оснащенность специализированного центра, эти компании являются потенциальными арендаторами. Самое главное – сосредоточение на одной площади большого числа предприятий, дополняющих своей продукцией друг друга, очень удобно конечному потребителю. Очень важна удобная и практичная транспортная доступность этого отраслевого бизнес-парка в непосредственной близости от МКАД на удобном для автотранспорта шоссе», – говорит Михаил Петров.

Аналогичных по масштабу проектов в инструментальной отрасли в России не существует. По данным «Александр Абразив», европейский опыт развития отрасли только подтверждает правильность выбранной концепции развития. При удачной реализации проект будет масштабирован в других промышленных районах России. По мнению экспертов, одним из основных преимуществ такого центра может стать полное отсутствие конкуренции на рынке. Также, по данным компании Cushman & Wakefield, известный предприниматель Арас Агаларов планирует построить несколько офисных башен, рассчитанных на профильных арендаторов (мода, банковский бизнес и т. д.).

Однако, по мнению Анны Плетневой, специализация с расчетом на то, что арендаторами станут компании из одной отрасли, – не всегда хорошая идея. Очень многие арендаторы ставят условием договора отсутствие в здании офисов конкурентов. Часто компании из одной отрасли не выражают желания оказаться под одной крышей. «Среди преимуществ профильного бизнес-центра – возможность предоставлять арендаторам именно ту специфику, которая важна для их бизнеса. Например, в случае с «Медиа Центром» прямо рядом с офисом находится типография. Кроме того, это, несомненно, однородный состав арендаторов», – отмечает Елена Алпатова.

Многофункциональный комплекс «Медиа Центр» расширит территорию существующего бизнес-парка «Печатники», расположенного на юго-востоке Москвы и оснащенного производственной базой для издателей и распространителей печатной продукции. Как отмечают в пресс-службе ПК «Пушкинская площадь», строительство «Медиа Центра» в рамках существующего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь» позволит создать масштабный инфраструктурный центр для представителей медиасреды, открывая широкие возможности по использованию производственной базы для издателей и распространителей печатной продукции. А также создать базу для формирования нового медиасообщества.

Олег Моторин, гендиректор ОАО «Медиацентр», не сомневается в успехе своего проекта, считая, что его обеспечит целый ряд факторов. К примеру, практического характера: размещение редакций, издателей, иных заказчиков в непосредственной близости от производства, что может снизить издержки. Или синергетического: соединение на одной территории электронных (телерадиоцентр) и печатных СМИ (типография). «Конечно, мастер-план (градостроительное решение), а также фасадное и цветовое решение также должны быть увязаны с концепцией специализированного бизнес-центра. Для этого мы избрали стиль хай-тек», – говорит г-н Моторин.

Опережая спрос

Важно отметить, что ни один из существующих в России специализированных бизнес-центров не заполнен исключительно профильными арендаторами. «Например, в том же Hi-Tec House далеко не все арендаторы представляют IT-индустрию. Или Gazoil Plaza – безусловно, успешный проект – будет рад принять арендаторов из другой отрасли, хотя в основном и ориентирован на партнерские и аффилированные с «Газпромом» компании», – рассказывает Александр Аверкин.

Собственники и ряд консультантов относят к профильным зданиям Hi-Tec House, Gas Field и Gazoil Plaza и ряд других объектов. Однако, по мнению Александра Аверкина, из-за неоднородного состава арендаторов эти бизнес-центры, позиционирующиеся на рынке как «профильные», в принципе нельзя считать таковыми. «Если бы тот же Gazoil Plaza находился, скажем, на улице Вавилова, напротив здания Сбербанка, то мог бы называться «Банкирский дом». Он был бы успешным, но не превратился бы в профильный БЦ», – отмечает эксперт. По мысли эксперта, объяснить этот факт можно тем, что развитие бизнеса компаний и сам масштаб компаний, которые теоретически могли бы заполнить достаточно большой объем площадей специфических центров, сильно уступают западным аналогам.

Чем более жесткой является специализация проекта, тем более значительных вложений он может потребовать. В первую очередь нужна уникальная идея, чтобы проект вызвал доверие серьезных инвесторов. Цена строительства и обслуживания бизнес-центра зависит не только от его преимущественной тематики, но и от функционального назначения конкретных арендуемых площадей и специфики деятельности якорных арендаторов. Поэтому стоимость бизнес-центра, ориентированного на сырьевые компании, может быть намного выше объекта, где будут оказываться услуги населению.

На данном этапе развития рынка сами инвесторы не заинтересованы в сужении целевой аудитории своих проектов. Любой качественный «непрофильный» бизнес-центр сегодня можно сдать в аренду по ставкам, значительно превышающим европейские. А построить специализированный бизнес-центр гораздо труднее и дороже, чем обыкновенный.

Поэтому сегодня девелоперами специализированных центров зачастую выступают сами компании, в деятельности которых изначально присутствуют характерные особенности (вроде «Медиа Центра», всегда располагавшего типографиями).

Однако через несколько лет, когда произойдет насыщение рынка, ситуация может измениться. «Специализация» бизнес-центра, по мнению экспертов, станет существенным конкурентным преимуществом. И тогда девелоперы начнут предлагать всем «нетрадиционным офисным» арендаторам нужные именно им решения.